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L’indivision immobilière constitue, en principe, une situation transitoire. Toutefois, en présence de désaccords persistants entre coïndivisaires, elle peut évoluer vers un blocage durable, tant sur le plan juridique que patrimonial. Refus de vendre, divergences sur la gestion du bien, occupation sans indemnisation, héritiers en opposition ou relations personnelles dégradées : l’indivision conflictuelle empêche toute prise de décision et compromet la valorisation du bien. Elle compromet aussi le bien être et la santé psychologique de nombreux indivisaires.
Notre activité est spécifiquement consacrée à une problématique encore peu connue en Suisse romande : le rachat de parts d’indivision conflictuelle, lorsque la vente du bien dans son ensemble n’est pas envisageable et même lorsque une procédure judiciaire est en cours ou envisagée.
En droit suisse, l’indivision (copropriété en parts idéales) désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un droit de propriété sur un même bien immobilier, sans division matérielle. Chaque indivisaire dispose d’une quote-part exprimée en pourcentage, mais les décisions essentielles relatives au bien sont soumises à des règles de majorité, voire à l’unanimité selon les cas.
Dans la pratique, ce cadre devient source de blocage lorsque :
un indivisaire s’oppose à toute vente,
les indivisaires ne parviennent pas à un accord sur des décisions importantes,
l’un des indivisaires occupe le bien sans compensation financière,
certains indivisaires sont absents, décédés ou difficiles à identifier,
les relations entre coïndivisaires sont durablement altérées.
Le bien demeure en l'état et son administration et sa liquidation deviennent extrêmement complexes.
Les indivisions conflictuelles surviennent le plus souvent :
à l’issue d’une succession,
après un divorce ou une séparation,
lors d’un achat immobilier réalisé à plusieurs "amis",
dans des situations patrimoniales insuffisamment anticipées.
Ce qui devait constituer une organisation temporaire s’inscrit alors dans la durée. Les charges courantes continuent de s’accumuler, le bien peut se dégrader et les tensions s’intensifient, sans qu’aucune solution concrète ne puisse être mise en œuvre.
La vente d’un bien détenu en indivision est soumise à des exigences légales précises prévues par le droit civil suisse. En cas de conflit, l’obtention de l’accord requis des coïndivisaires est rarement possible.
Le recours à la voie judiciaire peut permettre de débloquer la situation, mais implique généralement des délais très importants, des coûts élevés et une issue incertaine. Pendant ce temps, l’indivisaire souhaitant sortir de l’indivision reste lié à une situation qu’il ne maîtrise plus.
Dans ce contexte, le rachat de parts indivises constitue une alternative juridiquement fondée et opérationnelle.
Le rachat de parts indivises consiste donc pour un indivisaire à céder sa quote-part à un tiers, sans se soucier de la vente globale du bien immobilier. Cette opération permet une sortie individuelle et autonome de l’indivision, totalement indépendante de la volonté des autres coïndivisaires.
Contrairement à une vente classique :
Aucun accord autre que celui du seul titulaire des parts n'est requis.
l’existence de conflits n’empêche pas la réalisation de l’opération,
la sortie de l’indivision est définitive et juridiquement sécurisée.
Le rachat de parts est une opération licite, réalisée par acte notarié, conformément au droit suisse.
Le rachat de parts indivises s’adresse notamment :
aux héritiers souhaitant obtenir la valeur de leur part sans attendre un accord familial,
aux indivisaires minoritaires ne disposant pas d’un pouvoir décisionnel suffisant,
aux ex-conjoints liés par un bien immobilier commun,
aux personnes souhaitant éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse,
à toute personne , quel que soit le pourcentage de sa part , désirant mettre un terme à une situation patrimoniale conflictuelle.
La grande complexité ou le caractère très dégradé de l’indivision ne constitue pas un obstacle, mais renforce au contraire la pertinence de cette solution.
Le rachat de parts est formalisé par un acte notarié, garantissant :
la sécurité juridique de l’opération,
la transparence des conditions,
le respect des droits de l’ensemble des indivisaires,
un paiement structuré et traçable.
Les opérations sont menées en collaboration avec des notaires suisses et Français pour les biens sis en France frontalière.
L’attente d’un accord hypothétique conduit souvent à une aggravation des tensions, à une augmentation des coûts et à une rigidification de la situation. Le rachat de parts permet une sortie immédiate de l’indivision, sans dépendre de l’issue incertaine d’un conflit ou d’une procédure judiciaire
Lorsqu’une indivision ne peut plus être gérée de manière constructive, le rachat de parts d’indivision conflictuelle constitue en Suisse romande et en France frontalière une solution juridique, encadrée et immédiatement mobilisable